家が売れないことでストレスを感じている方へ!対処法を解説します

家が売れない場合どうする?

家がなかなか売れなくてストレス…
不動産会社に頼んだのに家が売れる気配がない…
そう悩む方に向けて、家が売れない場合どうするべきかについて具体的なアドバイスをさせていただきます。
家が売れない状態を放置すると、ストレスを抱えてしまうだけでなく、経済的な負担も発生してしまいます。
売れない家には必ず理由があります。いち早く売ってしまうためにも、家が売れない理由を把握し、対策を始めましょう!

そもそも家を売り出せない?!

売れない家の対処法を紹介する前に「諸事情によりそもそも家が売り出せない」ケースを見ていきます。

親が認知症のケース

例えば、親が認知症の場合です。親が認知症だと、介護のために老人ホームに入ったり、家族と同居することになりますよね。

その際に、「親の持ち家を売ってしまいたい」というケースがよくあります。

しかし、不動産の所有者が認知症という特別な事情があるときでも、親族だからという理由では代理人になって家を売ることはできません

では、どうすればいいのでしょうか?

認知症の親の家を売るには?

経済的事情があり、家を売りたい場合には、成年後見制度を利用することとなります。

成年後見制度とは、認知症や精神障害などで財産管理能力を失った方の財産を保護するための制度です。

家庭裁判所によって、下記の条件を満たしていると判断された場合、成年後見人として、成年被後見人の財産(この場合は不動産)を把握し、管理する権利と義務が認められます

  • 成人していること
  • 破産者でないこと
  • 過去に被後見人に対する訴訟を起こしていないことなど

半年以上家が売れない場合は注意!

もし半年〜1年以上経っても家が売れない場合、下記の理由により注意が必要です。

  • 家を売るために必要な時間として、3ヶ月を目安に不動産会社と売主の間で「媒介契約」が結ばれること。
  • 買い手のサイクルも、3ヶ月で一巡するため。
  • 多くの不動産会社が、3ヶ月ごとに価格や条件の見直しをするため。
以上の理由から、3ヶ月程で家が売れるのが普通です。また、家が売れないからといって空き家を放置すると多くのリスクが発生する可能性があります。

長期間、家が売れない場合に生じるデメリット

1年以上も家が売れない場合、生じうるデメリットは次の3つがあります。

①所有者負担で強制解体される恐れ

市町村の役所の「空き家対策特別措置法」が強化されました。

これにより、空き家の所有者は市町村役所の再三にわたる対処勧告を無視した場合、解体費用は所有者負担で空き家が強制解体される恐れがあります。

各市町村の市役所は、住民の苦情のもと、空き家所有者に対して改善勧告・命令を出します。それでも改善が見られない空き家に対しては、代執行によって解体する権利が与えられています。

②ご近所トラブル

空き家放置による近所迷惑・トラブルの例として次のようなものが挙げられます。
  • 老朽化による倒壊
  • 景観の悪化
  • 火災・不審火
  • 不審者の侵入
  • 草木繁茂
  • 害虫の繁殖
  • ゴミの放置
  • 悪臭の原因
ひどいケースになると、賠償責任を負わされる可能性があります。
損害賠償額は数千万から数億円と非常に高額になる場合も想定されるため、空き家所有者は近隣住民に危険を及ぼさないよう、しっかりと管理をする必要があります。

③資産価値の下落

家 売れない

空き家を放置すると家の価値が下がる理由として、次の2つがあります。

  1. 過疎化で買い手が見つかりづらいから
  2. 空き家が多く供給過多だから

そのため、都心部に人が出て行きやすい郊外の場合、ますます不動産の資産価値が下がってしまいます

家が売れない時代というのは本当?

これからの時代は「さらに凄まじい勢いで空き家が増加していく」と予想されています。

空き家は社会問題の一つになっており、2033年には3戸に1戸が空き家になるとも言われています。

都心部住宅の数が多く、不動産と買い手の数のバランスが釣り合っていない。

郊外都心部に人が移住したり、家を買う世代が減っている。

以上の理由から、家はタダでも売れない時代になっているといわれています。今後は、売りたくても売れない家が確実に増えていくでしょう。

「需要がない不動産」と「需要のある不動産」の違い

panoramic photography of colorful houses

しかし、全ての不動産が一律に売れなくなるわけではありません。「需要がない不動産」は売れなくなり、「需要のある不動産」は売れ続けます。

つまり、不動産に格差が広がるということです。

需要がある家の特徴
  • 立地や周辺環境が良い
  • 築年数が10年以内である
  • 市場の相場よりも低価格
  • 一般的な間取り
  • 内装・外観ともに綺麗
  • 大手住宅メーカーが建てている
  • 駐車スペースが多い
  • 日当たりが良い

一方で、以下の条件に当てはまる家は売れにくく、需要がないと言えます。

需要がない家の特徴
  • 交通アクセスが悪い
  • 近隣に墓地や線路があるなど周辺環境が悪い
  • コンビニやスーパー、公共施設が遠く不便
需要があるかないかについては、不動産流通標準情報システムである「レインズ」で確認することも可能です。

空き家放置で税金が6倍になることも

家 売れない

平成27年5月末以降から、国土交通省が空き家対策を強化しています。

「特定空家等」に指定された場合、「土地の固定資産税を6分の1に減税する」という特例が適用されなくなるので、税額が6倍に上がってしまいます

「特定空家等」に該当する物件 

  • 倒壊等著しく保安上危険となる恐れおある状態
  • 著しく衛生上有害となる状態
  • 著しく景観を損なっている状態
  • 周辺の生活環境のために放置することが不適切な状態

参照:空家対策特別措置法第2条2

このような状況からも、今まで売れないからといって放置してきた空き家を早く売ってしまいたい方も多いでしょう。そのような方々は、売却戦略をしっかり持つべきでしょう。
特に、売りたくても売れない家になる可能性がある場合は、売れるうちに売っておくというのが、今の時代の正しい売買戦略なのかもしれません。

家が売れない3つの理由

ここでは、家が売れない理由をわかりやすく解説していきます。

家が売れない3つの理由
  1. 価格
  2. 物件
  3. 不動産会社

それでは、それぞれの理由と対処法について見ていきましょう。

1.価格が原因で家が売れない

家 売れない

価格が原因で家が売れない状態には2つあります。

  • 問い合わせや内覧希望者が現れない
  • 問い合わせや内覧希望者は来るが、成約しない

問い合わせや内覧希望者が現れない

この場合は、適正価格と合っておらず、家の価格が高すぎる可能性があります。

不動産会社は契約を取りたいので、査定価格を相場よりもかなり高めに設定することがあります。価格が高いと内覧希望者が現れにくいので、売却の機会を逃してしまっている可能性があります。

問い合わせや内覧希望者は来るが、成約しない

この場合は、立地、環境、建物、間取りなどの条件の魅力と価格が釣り合っていない可能性があります。

周辺地域の相場に加え、築年数や間取りなどを考慮して、適正な価格を決めていきましょう。

中古の家の購入希望者は「出来るだけお得な価格で物件を購入したい」と考えています。

そのため、内覧に訪れても価格がネックになって物件の購入を躊躇してしまい、申し込みまで発展しないケースがあるのです。条件と釣り合う適正な価格設定が重要です。

家 売れない

価格が原因で家が売れない場合の対処法とは?

不動産一括査定サイトを使うことで、家の相場を知ることが可能です。

不動産売却を行う多くの人が利用している方法です。

  • 複数社の査定額の比較で正しい相場が分かる
  • あなたの物件を得意とする不動産会社に依頼できる
  • 自宅から無料で簡単にすぐ査定可能
適正な価格設定をするには、家の査定をしてもらい相場を知る必要があります。通常、不動産屋などに足を運んで査定してもらう必要がありますが、不動産一括査定サイトなら自宅から無料ですぐに査定可能です。
おすすめの一括査定サイトは下記になります。

2.物件が原因で家が売れない

家 売れない

こちらも下記の2つのケースがあります。

  • 問い合わせや内覧希望者が現れない
  • 問い合わせや内覧希望者は来るが、成約しない

問い合わせや内覧希望者が現れない

この場合は、もともとの立地や環境が原因で、売れにくい家の可能性があります。

  • 駅から徒歩10分以上など、交通アクセスが悪い
  • コンビニ・スーパーや、病院・公共施設・銀行などが遠い
  • 隣が墓地・線路に近い
  • パチンコ店などの娯楽施設で周辺環境が悪い
  • ペット禁止
  • 駐輪場がない
  • 低層階や北向きの部屋
  • 近隣で事件事故が起きるなど、マンション自体の評判が悪い
  • 同じマンション内で他の部屋も売りに出されており競合している

このような条件の家はそもそも人気がなく売れにくいのです

問い合わせや内覧希望者は来るが、成約しない

買い手は、物件の条件や写真を見て、ある程度納得した上で内覧希望に至ります。しかし、購入まであと一歩のところで内覧時に部屋の状態が悪いと、買い手の意思は変わってしまうでしょう。

それ以外に考えられる理由としては、ライバル物件がある場合です。近くにライバルとなる物件が同時に売り出されている場合、それだけ買い手が悩みやすくなり購入決定までに時間がかかります。

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物件が原因で家が売れない場合の対処法とは?

「安心R住宅」のマークをつける方法と、ハウスクリーニングの方法がおすすめです。

一定の品質を満たす中古住宅に対して、国がお墨付きを与える制度のことです。

・既存住宅の流通促進に向けて、「不安」「汚い」「わからない」といった従来のいわゆる「中古住宅」のマイナスイメージを払拭し、「住みたい」「買いたい」既存住宅を選択できるようにする。

・このため、耐震性等の品質を備え、消費者のニーズに沿ったリフォームの実施等について適切な情報提供が行われる既存住宅に対して、国の関与のもとで商標付与を行うしくみ(=『安心R住宅(仮称)』)を創設する。

出典: 国交省資料

「安心R住宅」とは、中古住宅に対する「不安・汚い・わからない」というネガティブなイメージを払拭するものです。メリットとしては、国が発行する「安心R住宅」のマークをつけることで、物件情報サイトなどに掲載できるようになります

買主としては安心できる住宅を見つけやすく、売主としても、このマークをつけることで、売却しやすくなる効果があります。

家 売れない

また、ハウスクリーニングをする方法もあります。

MEMO
内覧時に部屋の状態が良いと印象が良くなり、売却に繋がりやすくなります。ここに文章

自分で掃除するだけでなく、プロのハウスクリーニングを依頼するのがおすすめです。

プロにハウスクリーニングを依頼するべき場所は、下記のような場所です。これらは、プロならではのテクニックで、素人が掃除するよりもはるかに効率よく徹底的に綺麗になります。
場所 費用の相場
キッチン 13,000円程度
レンジフード 9,000円程度
浴室 10,000円程度
洗面所 4,000円程度
トイレ 4,000円程度
バルコニー 8,000円程度
窓ガラス 2,000~3,000円程度
注意
もし、古い家のリフォームを考えている場合は注意が必要です

理由は、リフォームした分だけ費用を上乗せして高く売ろうとしても、結局売れない場合があるためです。

リフォームするくらいなら、その分値下げした方が売れやすい可能性があります。リフォームの必要性と費用対効果をしっかりと考えることが大切です。

3.不動産会社が原因で家が売れない

価格や物件に売れない理由が思い当たらず、長い間売れない場合には、不動産会社を疑ってみることも必要でしょう。

内覧希望者が現れない場合、そもそも不動産会社に売る気がない可能性があります。

  • 購入希望者からの仲介手数料を目当てとしている
  • 不動産業者と連絡がつきにくく、予定をスムーズに進められない

このような特徴を持つ、悪質な不動産会社が存在します。

連絡が取れず予定をなかなか進められないようでは、売却の機会を逃してしまうでしょう。

MEMO
不動産会社の選定は、物件の売却の成功に差を与えるので、慎重に検討する必要があります。

不動産会社が原因で売れない場合の対処法とは?

不動産会社が原因の場合、以下の3つを意識してみましょう。

 

  • 不動産会社を変更する
  • 広告を確認する
  • 3ヶ月が一つの節目

不動産会社を変更する

それぞれの不動産業者にも、一戸建てや中古マンションなど得意分野があります。そのため、不動産業者の選定によって、物件の売れやすさにも差が出てきます。

あなたに最適な不動産会社を見つけるには、不動産一括査定サイトの利用が一番早く簡単です。

複数の不動産会社から物件の査定価格の結果をもらえます。複数社を比較検討することが可能です。

広告での写真や条件のアピール

第一印象を決定づける、写真の見栄えは非常に重要です。
写真の印象が良いと、内覧に繋がる可能性が高まることは事実です。
ポイントは、買い手が内覧したくなるような、印象の良い写真を用意することです。
不動産広告に載せる写真の良い・悪い例
自分の物件の特徴が出ているような、明るく鮮明な写真を使うことは買い手が内覧希望に至るための有効な手段です。

3ヶ月が一つの節目

繰り返しになりますが、家が長期間売れない場合は注意が必要です。

3ヶ月経って何も反応がない場合、契約の更新や不動産会社の変更を検討するのも良いでしょう。更新や変更の場合には、価格をそのままにするのか値下げするのかも判断しましょう。

家にも売れない時期はある

家 売れない

今まで紹介してきたこれらのコツに加え、「家が売れやすい時期を狙う」という方法も追加して紹介したいと思います。

一般的に、2月〜3月9月〜12月に不動産の取引が活発になります。理由としては、通学や転勤のため、新年度を迎える4月や10月までに入居したい人が増えるからです。

このタイミングを狙って売り出すことも一つのコツだと言えます。

【盲点】価格だけじゃない!?田舎だと家が売れない?

田舎 家 売れない

ここからは、以外と見落としがちな家が売れない理由をご紹介します。

田舎や郊外にある場合、家を売りたくても売れない状態になることが多いのです

少子高齢化が進む中で、若者は都市部に集中していきます。

そのため、田舎や郊外の家を必要とする人はますます減り、都市部の家に比べるとその需要は少なくなっています。

田舎や郊外の家を売るにはどうするべき?

田舎や郊外の家を売りたいのになかなか売れないのは、以下の理由があるからかもしれません。

  • とりあえず近所の不動産屋さんに依頼した
  • あまり不動産会社を調べずに売却開始した

これらの理由で、あなたの田舎や郊外の家が売れなくなっている可能性は高いです。

先述した通り、不動産会社にはそれぞれ得意不得意があります。しっかりと比較して、あなたの物件に強い不動産会社に依頼することが成功のカギです。

実際に、田舎や郊外の家売却に強みを持つ不動産会社があります。それを見つけるには、まずはあなたの家の情報を簡単に入力し、無料査定してみることが一番の近道です。

家を売りたい!売買前にやるべきこと

マンションのローンが残っているけど売りたい場合

家を売りたい場合、まずはどの不動産会社に査定依頼するかがポイントです。

売却成功した多くの人は、不動産一括査定サイトを利用することで、複数の不動産会社を比較し自分にぴったりの不動産会社を見つけています。

不動産一括査定サイトでは、1分あればスマホ1台で無料で、あなたの売りたい家の査定が可能です。

まだ売るかどうか決定してないけど、とりあえず査定をお願いしたい…

という方も気軽に利用できますよ。

ローンがあったり、買ったばかりの新築の家でも売れる?

家を売りたいけれど、心配なことがある…

こう悩む方は実際に多いのです。

  • 離婚などの事情でローンが残っているけど家を売りたい
  • 買ったばかりの新築の家を売りたい

このような理由の場合、家を売ることが可能なのかどうかをお伝えします。

家のローンが残っているけど売りたい

結論から言うと、ローンが残っていても家を売ることは可能です。ポイントは、売却価格がローンを上回るかどうかです。

売却価格がローンを下回る場合はどうなるの?

金融機関が了承をすれば「任意売却」という方法で家を売ることができます。

ローンが残っているときに、ローン債権者(銀行などお金を貸した側)の承諾を得て家を市場で売却することです。

この場合、家を市場価格で売れるので、競売(けいばい)よりも高く売れることが多いですし、売れた代金から残っているローンを返済することも可能です。

ただし、任意売却でも、売却代金によって残っているローンを完済できなかった場合には、そのあと残ったローンを支払う必要があります。

まずは、無料の不動産一括査定サイトなどを活用して、所有する家のおおよその売却価格を把握すると良いでしょう。

買ったばかりの新築の家を売りたい

実は、買ったばかりの新築の家を売る人は意外と多いのです。ここ数年では、新築の家を売ると購入時よりも高く売却できる場合も増えています。

買ったばかりの新築マンションを売りたい

新築の家を買ってすぐに手放す人は、主に以下のような理由を持っています。

  • 住宅ローンの支払い
  • 離婚した

それでは、理由別に対処法をみていきましょう。

住宅ローンの支払い

家の購入後、自分と合わないローンを組んでしまい後悔している…

入居後「やはりローンの支払いがきつかった…」と後悔するケースはあります。

住宅ローンは今後もずっと続くため、ローンの支払いが無理そうだと感じたら、買ったばかりの新築マンションでもすぐに売ることをおすすめします。

離婚した

夫が債務者で、妻が連帯保証人となっている場合には、離婚だけでは連帯保証人の関係は解消されません。

住宅ローンを完済しない限り、連帯保証人からは解放されないため、家を売ることが必要となってきます。

また、住宅ローンがあると、金融機関の了承なしに夫婦が勝手に家を売ることはできません。万が一そのようなことをした場合、住宅ローン契約違反となり、金融機関から残っているローンの一括払いを求められる可能性があります。

買ったばかりの新築の家を売る理由は様々ですが、決して珍しいことではなく、よくあることです。事前に準備することで、買ったばかりの家をできるだけ高く売ることが可能ですよ。

家を売る時の手順とかかる税金

不動産売却にかかる税金5つ

 

STEP.1
査定
STEP.2
不動産会社との契約
STEP.3
購入希望者との交渉
 
STEP.4
購入者との契約
STEP.2
引き渡し

これが家を売る時の全体の流れです。

また、家を売る時にかかる税金は、主に5つあります。この5つは、必ず支払わなければいけない税金と、場合によって発生しない税金に分かれます。

必ずかかる税金
  • 印紙税
  • 登録免許税
場合によって発生しない税金
  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

中古の家を高く売る方法

中古の家でも、できるだけ高く売りたいですよね?ここからは、実際に中古の家でも高く売ることができた実績のある方法を解説していきます。

 

中古住宅を高く売る方法
  • 不動産一括査定サイトを使う
  • 内覧時に備える

 

上記2つのポイントがあります。

不動産一括査定サイトを使う

中古の家を高く売るための必要不可欠な第一歩です。なぜなら、売却成功のためには、自分の家の特徴に強い不動産会社を見つけることがポイントだからです。
不動産一括査定サイトを利用することのメリット
  • 自宅で複数の不動産会社を比較できる
  • 時間や費用の手間がかからない
中古の家売却に強い不動産会社も実際にあります。不動産一括査定サイトにも、それぞれの強み弱みがあるので、必ず複数サイトを利用して比較するようにしましょう。

内覧時に備える

早く売ることととも直結しますが、内覧は購入の最終決断をするための重要なポイントです。内覧時の印象が原因で、買い手が購入を躊躇してしまうことがあります。

掃除はもちろん、購入希望者の質問に丁寧に答えるなど、対応にも気を使いましょう。掃除は、部屋の中だけでなく駐車場など周辺環境もしっかりチェックされているので、気を抜かないようにすることが大切です。

まとめ

長期間、家が売れない場合、放って置いてもたくさん内覧が訪れる家と同じように考えるのは危険です。

土地と異なり、家は売れない時間が経てば経つほど、価値が下がっていくものです。「高く売る」というよりも「早く売る」ということを目指した方が損をしない可能性があります。

物件の売却では、いかに「購入希望者に魅力を感じてもらえるか」が最も重要なことです。そのためにも、物件購入を決定づける内覧までに出来るだけ対策しておくことがポイントです。

どんな家でも、しっかりと対策することで価値を高め、出来るだけ損をしないような売却が可能になるでしょう。

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