土地売却の価格とは?相場を自分で調べる方法を解説

土地売却の価格とは?相場を解説

今回は「土地売却」を始める際の第一歩である「相場」について解説します。
 
以下のような疑問を持つ方へ、不安点をしっかりと解消していきたいと思います。
  • 土地売却の良いタイミングは?
  • 土地売却は何から始めればいいの?
  • 土地売却の流れやポイントを知りたい!
実は、土地売却の「相場」は、動産会社に頼らず自分で調べることが可能です
 
すべてを不動産会社に丸投げした場合、不動産会社によっては大損をしてしまうこともあるので注意が必要です。
 
そこでこの記事では、土地売却の相場を自分で正しく調べる方法と、土地売却の流れをわかりやすく解説していきます。
POINT
結論から言うと、「相場」を知ることが土地売却のファーストステップであり、ポイントです。

土地売却のメリット・デメリット

まずは、「土地売却を今すべきか」という疑問や迷いを持つ方へ向けて、メリットやデメリットについて紹介したいと思います。

土地を保有し続けることのデメリット

土地を保有するデメリット
活用しない土地を持ち続けると、経済的に損をしてしまう可能性が高いです。その理由として、固定資産税がかかるためです。
 
固定資産税
3年に一度見直される評価額を基準として、毎年支払わなければならない税金です。
現在、地価上昇に伴い固定資産税も上昇していることに加え、戸建てなど建物が建っている土地よりも、土地だけを保有している場合の方が、税制度上固定資産税が高くつきます
 
そのため、使わない土地は売却してしまった方が、保有し続けるよりも損をせずに済むでしょう。

土地を保有し続けることのメリット

土地売却

かつては土地を持っているだけでも大きなメリットがありました。

土地は持っていれば資産価値が上がると言われていたためですが、この土地神話と言われる時代は終了し、土地を保有しているだけでは決してメリットがあるとは言えなくなってしまいました。

MEMO
土地の保有には固定資産税・都市計画税のような税金がかかり、土地を管理する必要もあるからです。

しかし全くメリットがないわけではありません。

土地は有効活用することによって、メリットが生まれてきます。

収入が見込める可能性

駐車場・賃貸アパート・貸し農園などとして貸しだすことで、収入を得られる可能性があります。このような場合、緻密な計画が必要とされますが、しっかりとした計画を立てることで長期的な収入が見込めるでしょう。

税務対策になる可能性

使わない土地を更地のまま放って置くと、固定資産税や都市計画税は割高になってしまいます。また、相続税に関しても、更地の状態だと割高になってしまいます。建物を建てるなど、土地をしっかり活用することで税務対策が可能になります。

自分で土地売却の相場を調べる4つの方法

土地売却の相場を調べる方法とは

土地売却を考えたとき、以下のことを考えると思います。

  • 自分の土地はいくらで売れる?
  • どうすれば土地の売却相場がわかる?

土地売却の相場を知るためのポイントは、自分で相場を調べることです。土地売却の相場なら、不動産会社に頼らずに自分で知ることが可能です。

注意
不動産会社に任せ切ってしまうと、悪質な不動産会社だった場合、実際より高い相場額を提示されても気づかずに損をする可能性がありますよね。

また、メリットとして、自分で出した相場額は、複数の不動産会社を比較する際に参考になります。

査定前に自分で土地売却の相場を調べることによって、なるべく損をしない売却成功を目指すことが可能になりますよ。 

自分で土地売却の相場を調べるには、主に以下の方法があります。

土地売却の相場を調べる方法
  1. 固定資産税評価額から調べる
  2. 路線価から調べる
  3. 実勢価格から調べる
  4. 査定価格から調べる

1固定資産税評価額から調べる

土地売却

固定資産税評価額
一年に一度それぞれの市区町村が、あなたの不動産の近くで行われた不動産取引事例から算出している金額のこと。信憑性が高い評価方法です。

土地を持っている人には一年に一度、5月に「固定資産税納税通知書」(課税明細書)が送られてきており、通知書の中には支払うべき「固定資産税額」および「都市計画税額」が記載されています。

その他に、”なぜその税額になったのか”という根拠になる「固定資産税評価額」が記載されています。「固定資産税評価額」は3割低く設定されているため、以下の計算を行ってください。

土地相場 =(固定資産税評価額÷0.7)

土地の売却相場は特例も多いので、金額はもっと上がったり下がったりする可能性があり、計算結果が正しいわけではありません。しかし、参考価格としては十分な情報になるでしょう。

2路線価から調べる

土地売却

路線価
「道路(私道は除く)が面する宅地1㎡あたりの価格」であり、主に相続税を算出するために利用されるもの。毎年7月に国税庁が公開するので「路線価図・評価倍率表」から誰でも確認可能です。

路線価は実際に取引される価格より2割低く設定されているため、以下の計算を行ってください。

土地相場 =(路線価÷0.8)÷0.95

路線価は、1平方メートル当たりの価額が千円単位で表示されています。

3実勢価格から調べる

土地売却

 

実際に取引が成立した価格のこと。専用のサイトにて誰でも見ることができ、余計な計算も一切不要なので、最も手っ取り早く精度も高いです方法です。

簡単に実勢価格を調べたい場合は「不動産取引価格情報検索」(国土交通省)がおすすめです。対象となるのは全国各地の戸建て・マンション・土地で、3か月に1回のペースで価格が見直されています。

計算方法としては、下記の計算で単価を出し、あなたの不動産の面積で考えます。

近隣の土地の取引総額÷面積

 

MEMO
ただし、「不動産取引価格情報検索」の集計方法はアンケートなので、全不動産取引データが正確に集計されている訳ではありません。

そのため、実勢価格を調べる以外にも、他の方法と併用して利用するのがおすすめです。

4査定価格から調べる

土地売却

不動産一括査定サイトを利用することで、簡単に・すぐ査定価格を調べることができます。

MEMO
複数の不動産会社の査定結果を比較することで、いくらで売れそうなのか目安がわかります。

一括査定サイトには、下記の2種類があります。

一括査定サイトの種類

  1. 訪問査定
  2. 机上査定

机上査定を選択すると、おおよその金額を見積もってもらう「簡易査定」を受けることができます。

まだ本格的な査定までは考えていないけど、査定は一度してもらいたい…」という方も、気軽に査定を受けることが可能です。

土地売却に必要な書類とは?

土地売却

土地の査定価格が自分で調べられたところで、いざ売却しようという段階になっても、必要書類が揃っていないと、売り出しができません

MEMO
事前に、必要書類を揃えておくこともスムーズな売却成功のためのポイントです。

土地売却をする際は、以下のような書類を準備する必要があります。

土地所有者であることを証明
  • 登記済権利証
  • 登記識別情報
売主の本人確認書類
  • 身分証明書
  • 住民票 など
固定資産税の納税額を確認
  • 固定資産税納税通知書
  • 固定資産税評価証明書
土地の面積と境界線を確認
  • 土地測量図
  • 土地境界確認書

土地売却の流れ

土地売却

土地相場や必要書類が分かったら、次のステップに進みましょう。土地売却の流れと全体像を確認していきます。

1. 準備 相場を調べたり売り出し時期を考えます。必要書類の用意もしましょう。
2. 査定 不動産会社の査定を受け、いくらで売れそうかを調べてもらいます。
3. 契約 土地売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。複数社とむ契約を結ぶことも可能です。
4. 売り出し 価格を決めて広告を出します。不動産会社としっかり相談しましょう。
5. 売却契約 買い手と交渉し、金額や引き渡し時期を決めて契約を結びます。
6. 決済・引き渡し 買い手の支払いや、登記の変更を行います。買い手に土地を引き渡します。
7. 確定申告 売却の翌年までに確定申告をします。

土地売却成功のためのポイント4つ

最後に、土地の売却を必ず成功させる4つのポイントをご紹介します。

土地売却の成功ポイント4つ
  1. 信頼できる不動産会社を選ぶ
  2. 査定の際には見られるポイントを把握しておく
  3. 売却費用や税金を知る
  4. 高く売れる時期を抑える

1信頼できる不動産会社を選ぶ

土地売却

土地売却成功のためには、信頼できる不動産会社選びが重要です。不動産会社選びのポイントは、会社全体よりも「営業担当者」にあります。

「大手だから大丈夫」など、会社のレッテルで判断するのではなく、信頼して不動産を任せることが出来る優秀な営業なのかをしっかりと見極めましょう。

以下のような観点が、担当者を見極める際に重要です。
信頼できる営業マンとは
  • 地元に詳しく、査定結果についてわかりやすく説明ができる
  • メリットだけでなくデメリットをきちんと説明してくれる

一方で、選んではいけない担当者の特徴としては、相場とかけ離れた査定額を提示したり、根拠なく「すぐに売れる」などと勧めてくる方です。

信頼できる営業マンと悪質な営業マンの違いは?

ここでは、信頼できる営業マンの見極め方を詳しく解説します。

土地売却を成功させるには、優秀な営業マンに担当してもらうことが重要なポイントの一つです。信頼できる不動産会社は、社員教育もきちんと行なっているため、優れた営業マンがいます。

1.欠点を隠さないか

良い営業マン
包み隠さず欠点を伝えてくれ、その上で対処法を教えてくれる。
 
悪い営業マン
欠点について触れず、とにかく良いことしか言わない。デメリットを質問したり伝えたりすると、「大丈夫ですよ!」などと根拠のない返事をする。
 
見極めるポイント
「欠点はありませんか?」と質問をしてみましょう。「すぐに売れますよ!」などと欠点に触れたがらない営業マンは信頼できません。不動産会社を変えた方が良さそうです。

2.契約を急かそうとしていないか

良い営業マン

土地の売却は人生で何度も経験することのない、大きな決断です。優れた営業マンなら売主の大きな決断が必要なことをきちんと理解しています。

契約を急かさず、じっくりと売主の相談に乗ったり、細部までしっかりと説明をするなどしてくれます。

悪い営業マン

「今日か明日に契約可能でしたら手数料を値引きできますよ!」など、とにかく契約を急かすのが特徴です。

見極めるポイント

「比較をしたいので考えさせてください」など伝えてみましょう。態度が変わったり、結論を急かす営業マンには注意してください。

3.連絡をとりやすいか

良い営業マン

問いかけに対して、早いレスポンスと丁寧さがある営業マンは仕事ができる証拠です。問いかけに対して期待以上の丁寧さを持って対応してくれるスタッフは、安心してやりとりができますね。

悪い営業マン

比較段階で「結論は出ましたか?」などの連絡はだけは早いものの、問いかけに対してはレスポンスがやたらと遅いようなスタッフは安心してやりとりができないので避けたいですね。

2査定の際に見られるポイントを把握しておく

土地売却の相場を知る査定時のポイント

実際に不動産会社が価格を決める際に、どのような点を見るのかについて把握しておくことで、事前にどこがマイナス点になるのかを予測することが出来ます。

以下のような点が、査定のポイントです。

査定のポイント

  • 最寄り駅への接近性
  • 住宅環境
  • 周辺環境に影響を及ぼす施設等
  • 土地の形状
  • 接面道路の幅

また、不動産会社によって査定額に差が出るので、査定の際には複数の不動産会社に査定依頼をし、必ず複数の不動産会社の査定結果を比較しましょう。

3売却費用や税金を知る

土地売却

土地売却の際には、売却額がそのまま利益になるのではなく、税金や手数料などの費用がかかります。事前に発生する費用を正しく理解し、売却時に損しないように気をつけましょう。

土地売却にかかる費用は、以下のようなものです。

↓↓表は横にスライドできます

一般費用 仲介手数料 不動産業者へ仲介を依頼した場合 (売却額×3%)+6万円
抵当権抹消費用 土地に抵当権がある場合
  • 1件1,000円
  • 司法書士に依頼した場合は1万円程
測量費用 土地と土地の境界が不明な場合 35~45万円程度
税金 印紙税 売買契約書に添付するためのもの
  • 48万〜200万
  • 売却価格によって異なる
登録免許税 土地の所有権を移すためのもの 売却価格の1.5%
譲渡所得税 土地の売却により利益が出た場合
  • 所有期間が5年以下:30%
  • 所有期間が5年以上:15%
住民税 土地の売却により利益が出た場合
  • 所有期間が5年以下:9%
  • 所有期間が5年超:5%

4高く売れる時期を抑える

土地売却の相場が高い時期とは

一般的に多くの人は新生活が始まる前の、1月〜3月に不動産購入を考えます。そのため、この期間に売り出せるように準備を進めることでスムーズな売却成功が可能になります。

中古物件の場合、売れるまでの期間は少なくとも3ヶ月程度かかるため、12月から売却開始することが理想的です。

また、9月も次に移動が多い時期なので狙い目といえます。反対に4月は不動産市場が低迷する時期なので、この時期は避けた方が良さそうです。

まとめ

土地売却をしようと思った時に、まずは「土地売却の相場を知ること」がファーストステップです。

不動産会社に頼らず自分で土地売却の相場を知る」ことは、なるべく損をせず、売却成功するためのポイントです。

「自分で土地売却の相場を知る」ための方法はいくつかご紹介した通り、とてもシンプルなものなので、いくつかの方法を利用して結果を比較してみても良さそうですね。

また、ご紹介した「土地売却の全体的な流れ」も参考にすることで、スムーズな土地売却を目指すことが可能になるでしょう。

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